关于《新余市房地产业高质量发展三年行动方案（2024-2026）》的起草说明
一、起草背景
为深入贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，着力构建我市房地产发展新模式，实现我市房地产高质量发展。根据市委、市政府安排部署，结合近年来国家、省以及相关设区市出台的政策和新余实际，制定了《新余市房地产业高质量发展三年行动方案》（以下简称：三年行动方案）。
二、有关依据
制定该《三年行动方案》，参考了国家部委、省住建厅以及省内外其他设区市相关文件、政策：
1.自然资源部办公厅《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（自然资办函〔2024〕918号）。
2.全国切实做好“保交楼”工作会议精神
3.省房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会议办公室《关于推动房地产市场平稳健康发展若干政策措施的指导意见》（第二轮征求完善稿）
4.省住建厅《2024年全省房地产和物业管理工作要点》
5.省住建厅房地产市场监管处《房地产市场监管处高质量发展三年攻坚行动打算》
6.河南郑州、江苏太仓、安徽宣城以及南昌市、抚州、萍乡市、上饶市出台的促进房地产市场平稳健康发展的若干措施
三、征求意见情况
2024年5月17日，新余市住房和城乡建设局形成了《新余市房地产业高质量发展三年行动方案（2024-2026）》（再次征求意见稿），向市自然资源局、各县（区）政府（管委会）等相关部门共计21家单位征求意见，已收到了21家单位反馈意见，其中市法院、渝水区政府等9家单位无意见，市财政局、市自然资源局、分宜县政府等12家单位提出了修改意见（详见附件：征求意见采纳情况表）。5月29日，市政府党组成员、副市长贺利华组织相关部门、各县（区）政府（管委会）和市房地产业协会、市房产经纪协会召开座谈会征求意见，根据座谈会收集到的意见进行了修订。6月12日，市市场监管局、市司法局分别对该《送审稿》进行了公平竞争审查和合法性审查，提出了相关意见，相关意见已采纳并进行修改。
四、主要内容
《三年行动方案》主要分为四个部分：
第一部分为总体要求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神和习近平总书记考察江西重要讲话精神，认真落实中央政治局和全国切实做好“保交房”会议精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，持续防范化解房地产领域风险，切实做好保交楼、保交房工作，保障购房人合法权益。统筹研究政策措施，加快构建房地产发展新模式，促进我市房地产业高质量发展。
第二部分为主要目标。主要包括三个方面。一是去库存-保持合理区间。制定出台消化存量房产的政策措施，实现我市商品房销售企稳回升，商品住房去化周期在2024年底缩短至30个月，2025年底缩短至24个月，至2026年缩短至18个月的正常区间范围以内，商品房销售面积增幅达到全省平均水平以上。二是优增量-满足改善需求。通过政策引导，推动商品房开发模式转型升级，出台高品质住宅建设规范，建设一批高品质楼盘，满足市民改善性需求。三是化风险-杜绝新增烂尾。2024年底，全面完成恒大翡翠华庭项目“保交楼”任务；对全市房地产开发项目风险隐患进行摸排，实行“一楼一策”逐个予以化解，2026年底实现“保交房”项目全面清零。
第三部分为主要任务。主要包括四个方面：
一是进一步激活市场有效需求。其中：第1点为全力促进房地产市场销售。通过建立网上销售平台、联合车展等召开房博会、利用传统销售旺季灵活多样的营销活动等提升市场热度。第2点为实行住房消费联动商贸消费模式。对购买新建商品房的结合消费品以旧换新工作，发放一定额度的消费券。第3点为实施高层次人才购房补贴政策。对引进的高层次人才发送一定金额的安家购房补贴。第4点为实施青年人才购房政策。对各类院校毕业5年以内的青年人才发送一次性购房补贴。第5点为实施新市民购房政策。对本市户籍以外的新市民在市中心城区范围内购买新建商品住房，由受益财政按200元/㎡补贴；对本市中心城区城镇户籍以外的新市民在市中心城区范围内购买新建商品住房，由受益财政按100元/㎡给予补贴。第6点为开展多种“以旧换新”模式。对参与“以旧换新”活动的给予200元/㎡的奖补；鼓励国有投资平台公司收购居民旧房用于保障性、市场化租赁住房和人才住房。第7点为推行货币化和“房票+购房优惠券”安置方式。在涉及房屋征收工作中，采取货币化安置，在自愿原则下用好“房票”安置方式。第8点为优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房的，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、少年户口申请转入学。第9点为同步完善项目周边配套设施。同步加大市政基础设施和公共服务设施配套力度。
二是严格落实金融、税收支持政策。其中：第10点为优化个人住房贷款政策。贯彻落实党中央、国务院决策部署，因城施策及时推进相关政策举措出台实施。第11点为充分发挥城市房地产融资协调机制作用。对符合融资条件的房地产项目“应进尽进、应贷尽贷”。第12点为支持优化房地产税收征缴。对二手房交易税收征缴相关政策进行优化，促进二手房流通。
三是进一步优化行业服务管理。其中：第13点为科学制定住宅用地计划。依据自然资源部办公厅《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》要求，对商品住宅去化周期超过36个月时，暂停新增商品住宅用地出让，商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间时，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。第14点为支持企业优化开发土地。根据全国切实做好“保交楼”工作会议精神，降低房企开发土地违约成本。第15点为支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，以降低房企资金压力同时防范风险。第16点为支持政府收购库存商品房。用足用好国家保障性住房再贷款政策，以合理价格收购在建在售中小套型的库存商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。第17点为支持合理处置已出让闲置土地。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规强制收回、协商回购和市场化交易等多种方式稳妥处置已出让闲置土地。第18点为合规调整商业服务业用地。结合实际依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商业比例等。第19点为持续推进“带押过户”“交房即交证”。进一步优化不动产“带押过户”和新建商品房“交房即交证”流程。第20点为统筹不动产登记。充分发挥市房地产历史遗留问题处理工作领导小组作用，加快推进保交楼项目不动产权登记工作；对存在抵押、查封等问题的，通过“府院联动”的方式予以办理。第21点为提高行政审批效率。通过实行并联审批，分阶段办理施工许可提高行政审批效率。
四是加快构建房地产发展新模式。其中：第22点为建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。建立住建、自然资源、人行三方会商机制，优化要素资源配置，以人定房、以房定地、以房定钱。第23点为制定高品质住宅试点规范。制定出台城市立体园林高品质住宅设计技术规范；在土地出让时设置高品质住宅建筑标准、装配率等出让条件，推行“竞品质”“竞方案”土地出让方式；优化住宅小区配套设施容积率计算规则；对符合条件的区域，按有关文件要求优化住宅项目容积率。第24点为允许调整住房套型结构。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，允许房地产开发企业适当调整套型结构。第25点为激励房地产开发项目创先争优。对当年获得“广厦奖”“金盘奖”“联合国人居奖”“国际花园社区奖”的房地产开发项目给予一次性奖励200万元。第26点为扎实有序推进保障性住房建设。根据全国切实做好“保交楼”工作会议精神，支持相关国有企业适情适当收购一部分库存商品房用作保障性住房。第27点为稳步推进现房销售。及时研究我市现房销售政策储备，稳步推进现房销售。
五是持续防范化解房地产风险。其中：第28点为落实房地产领域舆情稳控。着力加大正面舆论宣传，防止负面和不实信息扩散发酵。第29点为切实做好保交楼、保交房工作。根据国家、省有关要求和新余实际，加强现场调度，对照计划加快推进恒大、碧桂园等项目“保交楼”建设进度。对全市房地产开发项目风险隐患进行摸排，实行“一楼一策”逐个予以化解，2026年底实现“保交房”项目全面清零。第30点为建立房地产市场监测分析机制。建立房地产市场运行监测系统，推进数据科学有效共享，住建部门不具备专业能力，难以掌握房地产项目资金动向，往往后知后觉。需要多部门配合，共同加强监测，以杜绝因房地产项目资金链断裂产生的涉稳问题。第31点为进一步加强土地市场准入管理。参考萍乡市相关政策，禁止存在重大经营风险的房地产企业参加土地竞买，从源头杜绝风险的发生。根据全国切实做好“保交楼”工作会议精神，加入“企业购地必须使用自有资金，不能使用贷款资金。”有关内容。第32点加强商品房预售资金监管。根据实际情况，虽然目前已实行全额资金监管，但住建部门不具备专业能力，资金走向难以掌控，因此监管银行要实时掌握资金流向，发现风险及时向住建部门预警。第33点为规范房地产企业经营行为。对房地产企业违法违规行为纳入诚信建设体系，进行联合惩戒，适时向社会公布，以促使房地产企业形成行业自律。第34点为坚持属地原则和源头治理。目前各部门对房地产项目普遍存在只重审批、验收，不重过程监管的问题，部分房地产项目违规建设未及时发现，后期难以整改甚至无法整改，导致延期交房、延期办证问题频发。前期针对住宅小区电力工程设施建设我市成立了市居配办，对房地产项目电力工程进行中间检查，有效解决了电力验收难问题，建议参照该模式各部门加强事中检查，从源头解决验收难问题。第35点为着力化解房地产领域信访问题。结合我市实际，充分发挥市房地产市场会商暨涉稳风险防范化解处置联席会议机制和市房地产历史遗留问题处理工作领导小组作用，采取有效措施攻坚化解一批信访矛盾集中、群众反映强烈、推进化解困难的重点项目，切实维护社会稳定大局。
第四部分为保障措施。